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Les loyers des expatriés dans le monde en 2010
EuroCost International, société spécialisée dans le domaine de l’expatriation, réalise des études du coût de la vie spécifiques aux expatriés dans plus de 250 villes à travers le monde.
Bien que les conditions de logement des expatriés diffèrent d’un pays à l’autre, nous établissons chaque année un classement mondial des villes par type de logements. Ce mois-ci, nous nous sommes penchés sur les villes les plus chères du monde pour les appartements de deux et trois chambres à coucher. (Prix moyens convertis en euros, date de référence décembre 2009)
Le classement 2010 des loyers payés par les expatriés dans le monde fait apparaître de nets changements par rapport au classement 2009.
Deux raisons permettent d’expliquer globalement cette situation :
- - La crise immobilière a touché de manière inégale les différentes villes à travers le monde. Dans de nombreux pays, les montants des loyers ont baissé en 2009, phénomène très inhabituel ces dernières années. D’autres pays ont mieux résisté à la crise et les loyers proposés aux expatriés n’y ont pas bougé voire ont même continué à augmenter !
- - Les taux de change de différentes monnaies ont fortement évolué contre l’euro durant l’année 2009. L’évolution des prix payés par les expatriés européens en euros a pu être très différente des prix en monnaie locale.
On note ainsi la disparition dans le « top 20 » de villes comme Beijing, Shanghai ou encore Dubaï, ville où les baisses de prix constatées par les expatriés ont été spectaculaires en 2009.
A contrario des villes comme Beyrouth, Sydney ou Rio apparaissent désormais parmi les destinations les plus chères de ce classement.
| PAYS | VILLE | (2009) | |
| 1 | JAPON | Tokyo | (1) |
| 2 | ROYAUME-UNI | Londres | (3) |
| 3 | CHINE | Hong Kong | (2) |
| 4 | RUSSIE | Moscou | (4) |
| 5 | ANGOLA | Luanda | (6) |
| 6 | INDE | Bombay | (5) |
| 7 | ETATS-UNIS | New York | (7) |
| 8 | JAPON | Osaka | (8) |
| 9 | SINGAPOUR | Singapour | (9) |
| 10 | LIBAN | Beyrouth | (28) |
| 11 | FRANCE | Paris | (13) |
| 12 | EMIRATS ARABES UNIS | Abu Dhabi | (11) |
| 13 | PAYS-BAS | Amsterdam | (16) |
| 14 | AUSTRALIE | Sydney | (41) |
| 15 | SUISSE | Genève | (19) |
| 16 | ETATS-UNIS | San Francisco | (14) |
| 17 | UKRAINE | Kiev | (10) |
| 18 | R.D. CONGO | Kinshasa | (27) |
| 19 | BRESIL | Rio | (71) |
| 20 | COREE DU SUD | Séoul | (36) |
1. Un haut de classement relativement stable.
Même si les variations de prix ont été sensibles dans les différentes villes du haut du classement, leurs positions sont restées assez proches de celles de 2009.
Tokyo confirme donc son statut de ville la plus chère du monde, retrouvé l’année précédente en raison de l’évolution du Yen.
En deuxième et troisième position, Londres et Hong Kong ont échangé leurs places de 2009. Ces deux villes ont enregistré des baisses de prix sensibles en 2009, mais restent toutefois très onéreuses pour les expatriés.
Confirmation de Moscou, en 4e place. Confirmation également pour Luanda (5e et première ville africaine) où, si les prix de vente sont apparus en baisse, les loyers ont continué à augmenter pour les expatriés.
En 6e place, on retrouve la ville de Bombay, où les loyers ont nettement baissé en particulier au début de l’année 2009, mais où certains quartiers ont mieux résisté que d’autres à la baisse.
Les trois villes suivantes (New York, Osaka et Singapour) conservent leurs positions de 2009. A noter toutefois que l’écart de prix se réduit entre New York et Osaka en raison des baisses de prix enregistrées à New York (Manhattan).
2. De fortes évolutions pour la suite du classement
En 10e place apparaît pour la première fois Beyrouth où la spéculation immobilière a provoqué une forte hausse des loyers de bon standing.
Beyrouth devient ainsi la ville la plus chère du Moyen-Orient et précède désormais Abu Dhabi qui régresse de la 11e à la 12e place et où les loyers
ont baissé en 2009, après plusieurs années de fortes hausses.
Cette baisse est toutefois moins spectaculaire qu’à Dubaï où ont été enregistrées des baisses de 30 à 50% selon les types de logements et qui disparaît totalement du top 20. Dubaï, 12e en 2009, n’apparaît plus en effet qu’en 31e place cette année.
En 11e place du classement figure Paris, 3e ville européenne, où les loyers n’ont pas subi les effets de la crise mondiale et qui progresse de deux places par rapport à 2009.
Paris n’est d’ailleurs pas la seule ville européenne à progresser cette année puisque n’ayant pas non plus subi les effets de la crise mondiale, Amsterdam passe de la 15e à la 13e place et Genève de la 18e à la 15e.
Par contre Kiev, dont le marché immobilier a été durement touché par la crise, n’apparaît plus qu’en 17e position cette année (10e en 2009).
Deuxième ville américaine du classement San Francisco qui, bien que touchée par la crise financière, conserve sa place dans le top 20. San Francisco passe de la 14e à la 16e position mais reste le deuxième marché locatif américain après New York.
3. L’apparition de nouvelles villes dans le classement.
Outre Beyrouth, le «top 20» est complété par 4 villes qui font leur apparition (Sydney, Kinshasa et Rio) ou leur retour (Séoul) parmi les villes les plus chères du monde pour les expatriés.
Tout d’abord Sydney, classée 14e alors que cette ville n’apparaissait qu’en 41e place en 2009. L’explication réside dans la réévaluation de 27% de la monnaie australienne contre l’euro entre décembre 2008 et décembre 2009, qui a permis aux villes australiennes de faire un bond dans le classement.
Ensuite Kinshasa, deuxième ville du continent africain de notre enquête, où les loyers réservés aux expatriés ne cessent d’augmenter depuis plusieurs années. Kinshasa rentre en 18e place dans le classement (27e en 2009), mais reste cependant loin derrière Luanda en terme de prix.
Autre ville ayant effectué un bond spectaculaire en 2009 : Rio, classée 71e l’an passé, pointe désormais en 19e place en raison de l’augmentation des loyers proposés aux expatriés mais surtout des variations de la monnaie brésilienne, le réal, qui s’est réévalué de 33% contre l’euro entre décembre 2008 et décembre 2009 !
Dernière ville du «top 20», Séoul. Considérée comme une des villes les plus chères du monde jusqu’en 2007, Séoul avait progressivement disparu du classement suite à la dévaluation continue du won sud-coréen. Celui-ci a repris 14% contre l’euro entre le mois de décembre 2008 et le mois de décembre 2009 permettant ainsi à Séoul de réapparaître en 20e position.
Des enquêtes spécifiques aux expatriés
Les données d’EuroCost International reflètent l’état du marché locatif proposé aux expatriés, marché en effet le plus souvent spécifique à cette population et donc différent du marché local (tant en terme de niveau que d’évolution).
Les logements sélectionnés sont ainsi situés dans les quartiers résidentiels fréquentés par les expatriés.
Les types de logement enquêtés vont du studio à la villa, mais peuvent être modulés en fonction de la spécificité de chaque pays. Une enquête pourra par exemple porter uniquement sur des villas, si tel est le mode de logement obligatoire pour un expatrié.
Les appartements ou maisons retenus vont de la bonne qualité au standing supérieur. Tous permettent ainsi aux expatriés de disposer rapidement de bonnes conditions d’habitation.
Les prix relevés le sont dans la devise réellement utilisée par l’expatrié lors du paiement de son loyer (le plus souvent US dollars ou Euros) et non obligatoirement en monnaie locale.
Le logement étant un facteur essentiel lors d’une expatriation, beaucoup de sociétés accordent une attention toute particulière aux conditions de logement de leurs expatriés. La question du logement est ainsi souvent isolée et traitée à part du calcul global du coût de la vie, mais ce paramètre peut également être introduit dans nos indices.
